行业动态

二十大会议后地产行业怎么走?

来源:辽宁正业集团 发布时间:2022-10-25 次浏览

中共二十大的召开明确了未来五年中国式现代化的发展方向,从房地产相关部分来看,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”表述与“十九大”报告中的一致。

这说明,未来五年住房制度改革将和“十九大”的思路一脉相承,总体大方向不变。

从“十九大”到“二十大”,房地产市场的发展经历了多个阶段。

彼时,2016年的房地产市场走出了波澜壮阔的行情,年底中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。

在此背景下,2017年至2021年全国商品房销售规模一直维持在17亿平方米左右,一直到2022年,受住房需求饱和、购买力透支、市场疲软等多方面影响,整体行业开始下行。

时至今日,房地产市场大环境已经发生了翻天覆地的变化,我们认为行业环境已质变,短期内重在稳地产,长期来看新型城镇化仍是行业发展基石,但城市之间及城市内部的分化还将持续加剧。

二十大会议后地产行业怎么走?(图1)

二十大报告提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

从房地产相关表态来看,“二十大”表述与“十九大”相对一致。未来房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位,强化住房的居住功能,弱化住房的金融属性,严防房地产过度金融化、泡沫化。

同时,全面贯彻落实租购并举新模式,重点解决新市民、城市低收入群体的居住难题,实现人民群众住有所居、安居宜居。

需要注意的是,“十九大”期间,该住房制度是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的,而此次“二十大”则是在“增进民生福祉,提高人民生活品质”的大框架下进行的。

从“十八大”提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”至今已基本解决城乡居民住房问题,全国城镇居民人均居住面积多达41平方米,但结构性矛盾依旧突出,此时的住房制度改革,在保民生的基础上,提品质也成为了重要的内容。

二十大会议后地产行业怎么走?(图2)

二十大会议后地产行业怎么走?(图3)

虽然从表述上来看,“二十大”与“十九大”基本一致,但目前整个行业环境已然质变,主要体现在三方面:

第一,经济由高速增长到高质量增长。GDP增速已从两位数区间回落至6%以下,2021年,GDP增速持续下行,并在四季度跌至4%低位,而在疫情阴霾下,中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力,2022年短期内经济下行压力加大。

第二,政策从中央全面刺激到因城施策。以往放松限贷、棚改等房地产政策都是中央主导,全面刺激楼市,2022年,政策逻辑已然发生转变,在现行一城一策的框架下,调控主导权由中央下放到地方,全国层面刺激政策很难再现,政策解绑效果自然也难及往日。

第三,市场需求及购买力明显透支。从近10年全国商品房销售面积走势可以看出存在两波需求过度透支,分别为2015年至2017年以及2020年至2021年。

2015年至2017年,受惠于棚改货币化安置加速推进,全国商品房销售面积在短短两年内由12.8亿平方米提升至16.9亿平方米,净增加4.1亿平方米。

2020年,受疫情影响,货币政策全面放松,预期的调整年并未到来,反倒是2020年、2021年行业销售规模迭创新高。

二十大会议后地产行业怎么走?(图4)

2017年至2021年,全国商品房销售面积连续5年高位保持17亿平方米。国家统计局数据显示,2022年前8月商品房销售面积约8.79亿平方米,同比下降23.0%,全年销售面积也将出现明显下降。

房地产行业规模现已见顶,长期来看成交规模大概率将步入下降通道,但地产行业的特殊性又决定了,这个过程不会出现断崖式下跌,因此短期内在中央信贷宽松和各地方刺激纾困政策的作用下,市场信心将逐渐恢复,房地产交易将逐步恢复正常化。

二十大会议后地产行业怎么走?(图5)

从未来发展来看,截至2021年末,全国城镇常住人口多达9.1亿人,城镇化率达64.7%。相较于海外发达经济体,未来我国城镇化率犹存一定的提升空间,但增速放缓已是不争的事实。

在新型城镇化战略加持下,一二线城市人口吸附力依旧不减,并将成为高素质人才聚集地,市场需求着实坚挺,成交规模或将高位保持。三四线城市则将结合本地资源要素禀赋,坚定地走特色化产业发展之路。可以期许的是,一批具备地域性特色产业特征的三四线城市有望脱颖而出,并将吸纳更多外来劳动力人口,市场需求增长或将更为可期,成交规模犹存较大的提升空间。

数据显示,我国已进入流动时代,并以省内迁移为主的就近城镇化成市场主流。2000年至2020年,全国流动人口由1.21亿人大幅提升至3.76亿人,净增长2.1倍,占全国人口的比重由9.6%提升至26.6%,净增加17个百分点。其中,省内流动人口由1.36亿人提升至2.51亿人,占比则由61.2%提升至66.8%,净增加5.6个百分点。、

新型城镇化将是房地产行业最大的制度红利。

二十大会议后地产行业怎么走?(图6)

与此同时,发改委目前已批复长三角一体化、粤港澳大湾区、京津冀协同发展等19大城市群,以及南京都市圈、成都都市圈、重庆都市圈等6大都市圈。这些城市群和都市圈都是中国经济的发展高地,GDP总量、常住人口规模等全面领先,经济发展的先发优势明显。

未来这19大城市群、6大都市圈也有望成为房地产市场的核心载体。

首先,19大城市群、6大都市圈GDP总量将继续保持较快增长态势,常住人口规模也将稳步提升,市场需求有支撑,成交规模整体有望保持在较高水平。

其次,城市群及都市圈内部将实现全面一体化,不仅核心城市将继续做大、做强,房地产市场具备较强韧性,成交规模有望持续高位运行,而且卫星城市或将进入发展快车道,房地产市场犹存挖潜空间,成交规模或将稳步提升。

二十大会议后地产行业怎么走?(图7)

我们认为,“二十大”后房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位,强化住房的居住功能,弱化住房的金融属性,严防房地产过度金融化、泡沫化。未来继续保障刚需、满足改善,因城施策落实稳地价、稳房价、稳预期。

地址:辽宁省葫芦岛市龙港区龙程街46号 Tel:86-0429-3038051

Copryrights 2010-2023 Zhengye group All rights Reserved 辽宁正业集团 备案:辽ICP备2020013627号-1 辽公网安备 21140302000116号

本网站图版、文字这类版权声明:本网站无法鉴别所上传图片和文字的知识版权或不能及时发现图片、文字内容涉违反法律法规规定,如果涉猎侵犯版权或违法内容,请及时通知联系我们,本网站将在第一时间及时删除。