一年一度的中央经济工作会议是未来经济发展和政策走向的重要风向标。以往会议一般都是三天会期，今年则缩短为两天。

2022年是楼市深度调整、房企风险加速出清的一年。2023年楼市怎么走，备受市场关注。

12月15日至16日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，对2023年经济工作作出全面部署。

对于2023年楼市调控方向，中央经济工作会议再次定调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定调“房住不炒”，说明投资投机性需求仍是被遏制对象。

12月15日，国务院副总理刘鹤的致辞也传递出管理基调的变化。他表示：“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

01定调房地产的方展方向，防范发生系统性风险

会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。业内专家认为，关于房地产，除了改善性住房促消费之外，大部分内容放在了防范和化解风险这一环节，而且还是强调坚持房子是用来住的不是用来炒的，所以他提醒大家对前期出台的一些房地产政策不要有方向上的误解。不能再期待房地产出现像过去10年、20年那样的上涨周期，这些政策的目的是保交楼、保民生，而不是像之前一样刺激，在整个过渡的过程中，不能出事，更不能放大系统性风险。据悉，房地产平稳发展是我国经济稳住大盘和经济转型升级的关键所在。房地产市场不能发生系统性风险，不能出现房地产市场暴跌，也不能出现有价无市，更不能出现大批烂尾问题，要保供保交保民生。同时，我们不能重蹈覆辙，因为稳房市措施过度而带来房价暴涨，形成更大房地产泡沫，让房地产价格过高成为我国居民生育和企业发展的问题。

02支持住房改善

住房消费，尤其是刚性和改善性住房需求将成为2023年扩内需的重要抓手。此次会议指出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。事实上，支持住房改善，不只是2023年的工作重点，这也是未来十几年政策支持方向。12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，明确提到，坚定实施扩大内需战略，住房方面，就是要支持居民合理自住需求。近年来改善性需求一直是购房主力。据克而瑞统计，新建商品住房中，一线城市2021年三房户型成交套数占比达到约49%，较2020年占比进一步提升2.11个百分点；二线城市和三线城市三房户型成交套数占比均在55%以上，且比例均较去年有增长趋势。未来，三房户型、四房户型成交比重有望继续提升。根据《中国人口普查年鉴2020》，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2个，平均每户居住面积达到111.18平方米。这意味着，在“住有所居”基本需求得到满足之后，居住需求会逐步向改善性需求过渡，这是一个必然趋势。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来商品房市场要想短期内企稳，对内需和消费有带动，改善性需求释放是关键。在高房价背景下，加上疫情冲击，居民收入难以在短时期内提升，新市民为主的刚需需求还很难启动，唯有依赖换房需求、改善需求。他预计，限购政策、二套房贷首付和利率、房屋交易税费等，可能都要调整。

03推动房地产业向新发展模式平稳过渡

此次会议还提出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。去年中央经济工作会议上，首次提出“探索房地产业新发展模式”。此次“平稳过渡”的提法，意味着2023年有望出台新发展模式相关重磅政策。关于新发展模式，此次中央经济工作会议着墨不多。但在《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中作出详细部署，即加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制；完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给；因地制宜发展共有产权住房；完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。值得注意的是，以往房地产的问题一般是放在民生保障等部分，而此次则放在了防范化解风险部分。如果将金融机构当前的支持比喻“输血”，那么房地产市场的复苏则是“造血”。现在“输血”已经来了，但要房企好起来，“造血”功能能否改善才是影响房地产行业下一步的关键，预计后续需求端仍会有政策支持。

04防范化解优质头部房企风险

本次中央经济工作会议再次强调“有效防范化解重大经济金融风险”，这是对二十大精神的进一步贯彻落实。在重大经济金融风险中，房地产风险依然是重点内容之一。会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静解读道，“保交楼”仍然是重中之重，也将是房地产政策出台的重要着力点之一，预计2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地，“保交楼”有望取得更多实质性进展，以促进房地产市场预期修复。与此同时，本次会议明确提出要“有效防范化解优质头部房企风险”，说明优质头部房企风险已经得到中央及监管部门的高度重视。李宇嘉表示，化解存量已经爆发的风险，是2023年房地产工作重点之一。但到现在，几家头部暴雷企业的风险处置并未完成，在推进资产重组、收并购等方面进展不及预期。2023年风险处置要有明确结果，以消除市场担忧，缓解市场信心和预期每况愈下的状态。留下来的企业，要改善其资产负债状况，才能从根本上建立抵挡风险的防火墙，才能实现转型和未来发展。值得注意的是，当下，缺钱依然是大多数房企共同痛点之一，尤其是在债务违约风险攀升下，部分房企短期和中长期兑付压力仍在持续。尽管11月以来，监管部门出台多项举措稳定房地产市场，“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”等融资支持措施先后落地，但房企资金面依然疲弱。国家统计局数据显示，1～11月份，房地产开发企业到位资金同比下降25.7%，跌幅相比1-10月扩大了1个百分点。其中，国内贷款同比下降26.9%，跌幅比1-10月扩大0.3个百分点；自筹资金同比下降17.5%，跌幅扩大了2.7个百分点；定金及预收款同比下降33.6%，个人按揭贷款同比下降26.2%。与此同时，房地产市场仍在下滑，距离“平稳发展”目标仍有距离。1-11月份，全国商品房销售面积同比下跌22.3%；销售金额同比下跌26.6%，比1-10月份扩大0.5个百分点。销售额跌幅大于销售面积跌幅，意味着新房价格还在下跌。